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      中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

      中國建設報社主辦

      深圳市英聯資產評估土地房地產估價顧問有限公司董事長宋星慧:政府與市場聯手共同推動城市更新中的土地二次開發
      2019-12-19 09:39:50    作者:宋星慧

      對于珠三角各城市的土地二次開發,各有各的模式跟特點。以廣州的“三舊”改造為例,它的政策逐步趨向完善、成熟,改造體系也逐步明確劃分為兩種:一是全面改造,拆除重建,包括舊廠房、舊村莊、舊城鎮的改造;二是微改造,部分拆除重建,部分借助功能置換,或者綜合整治,完善修繕活化等。

      其中,在舊村莊的全面改造中又有三種模式:自主改造、合作改造、征收儲備,優點是政府主導,實施有保障,缺點是前期耗時較長。廣州城市更新前期的拆遷現狀調查、戶籍人口調查、拆遷成本及市政配套設施成本計算、補交地價計算過程耗時較長,一般需要三五年。

      相比廣州,深圳土地二次開發模式更加多元化一些,主要有六種:棚戶區改造、房屋征收、利益統籌、土地整備、農地入市、城市更新。具體到城市更新,它的模式有三種:拆除重建、綜合整治、改變功能。綜合比較深圳和廣州的城市更新,廣州是政府主導,市場運作;深圳則是政府引導,市場運作。深圳城市更新已走過十年,其中有四點經驗值得提倡:

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      一是政府主導的土地整備不斷創新,開啟與市場聯手的利益統籌。自2011年起深圳提出實施土地整備,土地整備延續房屋征收的補償標準,被搬遷人、原農村集體經濟組織繼受單位對土地的利益訴求越來越高,加大了推進難度。深圳于2015年提出土地整備利益統籌,借助政府與市場力量的雙手,進行了創新與探索。

      二是政府主導力量加強。為破解深圳市土地資源瓶頸,2016年深圳先后提出政府主導的重點更新單元與棚戶區改造,為深圳土地二次開發注入了新的活力。

      三是創新政策組合模式。隨著城市更新與土地整備合兩局合并,未來深圳除了繼續大力推進城市更新、利益統籌和棚戶區改造,同時也會越來越傾向于采用多種政策組合拳推進項目落地,如“城市更新+土地整備”、“利益統籌+土地整備”等。

      四是有望推出市場運作背景下搬遷安置糾紛的調處和裁決機制。根據廣東省國土資源廳出臺的《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見》提出的“完善‘三舊’改造司法裁決途徑”的思路,和省政府常務會議審議通過的《廣東省深入推進“三舊”改造專項行動方案(2019-2021)》、《關于加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》等文件,深圳有望在未來推出市場運作背景下搬遷安置糾紛的調處和裁決機制。

      (本文根據作者在“2019城市有機更新與服務模式創新高峰論壇”上的演講整理)

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